Praktijk zit in de weg bij flexwonen

22 mei 2023 door een van onze redacteuren

Snelle woning uit de fabriek: klinkt goed - Foto Min Biza

Doordat flexwoningen verplaatsbaar en demontabel zijn, kunnen ze op plekken staan waar permanente woningbouw (vooralsnog) niet mogelijk is, bijvoorbeeld omdat de grond over een aantal jaar voor een ander doel nodig is. Ook is het mogelijk te bouwen op plekken waar dat permanent (nu nog) niet mag, bijvoorbeeld omdat er nu nog geen woonbestemming op rust, of om te bouwen op plekken waar dat in de verdere toekomst niet meer wenselijk is, zoals op plekken waar op termijn ruimte voor water nodig is. Flexwoningen kunnen ook helpen om een gebied bedoeld voor permanente bouw al vast tot ontwikkeling laten komen (placemaking) door op die locatie te starten met goede kwaliteit flexwoningen.

Maar het is ook duidelijk dat het geen gemakkelijke opgave is. Flexwoningen zijn voor gemeenten, grondbezitters, corporaties en andere investeerders nog steeds een relatief nieuw concept. Er zijn veel vragen over de financiering en businesscases en over nut en noodzaak van flexwoningen in relatie tot permanente bouw. Dat schrijft minister De Jone in mei 2023 aan de Kamer. Er zijn dan in 2022, 3400 flexwoningen gerealiseerd. Dit jaar worden dat er mogelijk 12000, terwijl er tot eind 2024 37500 gepland staan.  

Gemeenten die op korte termijn flexwoningen willen afnemen via de aanbesteding van het Rijksvastgoedbedrijf kunnen zich nog altijd melden. De komende maanden worden de woningen die door het Rijksvastgoedbedrijf zijn aanbesteed bij negen flexbouwers geleverd. 

Dat het snel kan, heeft gemeente Delft aangetoond die binnen enkele maanden 84 flexwoningen (2 percelen) heeft gerealiseerd. Komende maand trekken daar de eerste bewoners in. Leeuwarden heeft aangegeven dat zij 4 percelen wil afnemen. Met enkele andere afnemers lopen de contract gesprekken.  Op dit moment zijn er in totaal 16 percelen gereserveerd voor gemeenten en 9 percelen voor het COA. 17 percelen zijn nog beschikbaar wat uitkomt op 714 woningen. Er worden op dit moment tientallen gesprekken gevoerd voor de plaatsing van deze woningen, maar het uitgangspunt blijft: wie het eerst komt, wie het eerst maalt.  Gemeenten en corporaties kunnen zich daarvoor melden bij het Rijksvastgoedbedrijf. De percelen worden de komende maanden afgeleverd of staan op een distributielocatie bij de fabrikant of het Rijksvastgoedbedrijf. 

De flexwoningen zijn inzetbaar om woonruimte te bieden aan inwoners die met spoed een woning nodig hebben. Het realiseren van flexwoningen is een van de snelste manieren om de impasse van de woningnood te doorbreken. Bij flexwoningen worden ook tijdelijke locaties benut die niet in aanmerking komen voor reguliere woningbouw. De woningen zijn voor alle woningzoekenden maar worden vooral ingezet voor mensen die met spoed een dak boven hun hoofd nodig hebben.

Bovendien zijn flexwoningen niet permanent gebonden aan 1 locatie. Ook daarom heet het flexwonen. 

De aanbesteding van het Rijksvastgoed bedrijf beoogt de bouwcapaciteit van flexwoningen te verhogen en te versnellen om iedereen die met spoed een woning zoekt een dak boven het hoofd te bieden. De versnelling komt voort uit het parallel schakelen van de aanbesteding en het aandragen van locaties door gemeenten en corporaties. Uitgangspunt is dat corporaties de woningen na de inkoop afnemen van het Rijksvastgoedbedrijf. Daarnaast heeft grootschalige inkoop via één vastgoedorganisatie met inkoopexpertise de mogelijkheid geboden te standaardiseren waardoor levertijden worden verkort.

Naast een financiële herplaatsingsgarantie wordt ook gewerkt aan een fysieke herplaatsingsgarantie. Het doel daarvan is tweeledig. Enerzijds zorgt deze ervoor dat investeerders in de herroepelijke fase van de vergunningverlening kunnen bestellen en bouwen. Mocht er in beroep onverhoopt bijvoorbeeld een uitspraak komen die leidt tot het moeten weghalen van de woningen, dan kunnen deze (tijdelijk) naar een andere klaarstaande kavel. Anderzijds is de fysieke herplaatsingsgarantie onderdeel van de gezamenlijke herplaatsingsladder. Als voor een tweede of soms derde plaatsing geen goede reguliere opvolglocatie beschikbaar is, dan is het mogelijk om de woningen op zo’n klaarstaande kavel te plaatsen.

De minister schrijft tenslotte in zijn brief: flexwoningen zijn onderdeel van een veel grotere ontwikkeling die gaande is in de bouwsector, namelijk het steeds meer industrieel, modulair en conceptueel realiseren van woningen. Daar horen ook innovatieve digitale technieken bij zoals parametrisch ontwerpen. Hiermee vinden ontwerp- en besluitvormingsprocessen steeds meer gelijktijdig plaats met visuele ondersteuning. Ook bij participatietrajecten, bij het vlottrekken van vastgelopen projecten of bij het informeren van de gemeenteraad over de woningbouwplannen kan deze techniek van toegevoegde waarde zijn. Daarom zijn enkele pilots uitgevoerd.

Mooi allemaal maar zoals gezegd de praktijk is soms weerbarstig en dat zal ook met argwaan van gemeenten en hun inwoners te maken hebben naar mogelijke nieuwkomers. 

Lees hier de hele kamerbrief​