Nationale Woonagenda: Wonen niet overlaten aan vrije markt

26 maart 2022 door een van onze redacteuren

Minister de Jonge: “Het woningtekort is groot, te groot. En huizen zijn duur, mensen met een laag of middeninkomen vallen nu te vaak buiten de boot. Als we wonen overlaten aan het vrije spel der krachten, geldt het recht van de sterkste en raken mensen in de knel. Een plek om te wonen is een grondrecht, maar de laatste jaren voor te veel mensen een nauwelijks bereikbaar voorrecht geworden." De minister wil daaraan met zijn brede bouw- en woonagenda verandering in brengen. "Volkshuisvesting is terug van weggeweest,” zegt de minister strijdlustig. Tot 2030 moeten 0,9 miljoen woningen nieuw gebouwd of gerealiseerd wordenin andere gebouwen. Een kwart miljoen daarvan wordt sociale huur, 350.000 daarvan middenhuur en betaalbare koop.

Mooi allemaal, zegt ook de minister van CDA huize, maar bouwen is niet het enige antwoord en zeker niet op de korte termijn. Het is geen directe oplossing voor de starter die nu een eigen huis wil en weg wil bij zijn ouders op zolder. Of de verpleegkundige die dichterbij het ziekenhuis wil wonen met het gezin. Deze mensen zijn geholpen met betaalbare huur- en koopwoningen en minder concurrentie met bijvoorbeeld beleggers op de woningmarkt.

Kerntaak overheid

Volkshuisvesting is terug als kerntaak van de overheid of zoals de grondwet het zegt: als ‘voorwerp van zorg der overheid’. Maar de overheid kan het niet alleen. Deze opgave zal de uiterste inzet vergen van alle betrokken partijen: het Rijk, medeoverheden, corporaties, bouwende partijen, stedenbouwkundigen, vastgoedontwikkelaars, investeerders en alle andere betrokkenen. Dit is het gezelschap dat de klus moet en kan klaren: dat de woningen zal moeten bouwen en verduurzamen, dat onorthodoxe maatregelen zal moeten nemen, dat creativiteit zal moeten laten zien en dat lef zal moeten tonen. De agenda schetst de oorzaken van de wooncrisis, de doelstellingen en onze aanpak voor de komende jaren.

De Nationale Woon- en Bouwagenda bevat zes programma’s die de komende tijd verder worden uitgewerkt. Voor de zomer worden ze gepresenteerd. Hieronder het overzicht. De eerste daarvan, het Woningbouwprogramma is al gepresenteerd.

Rijk neemt regie

Om die 900.000 woningen, ten minste twee derde van de nieuwbouwwoningen betaalbare huur- en koopwoningen, te realiseren neemt het rijk de regie op de volkshuisvesting en de woningbouw. Er worden prestatieafspraken gemaakt met mede-overheden en corporaties. Nieuwe woondeals worden afgesloten in de regio. Dit zorgt voor meer inzicht en sturing op wat gebouwd wordt op welke plek: passend bij de woonwensen en –behoeftes van mensen.

Het Rijk maakt prestatieafspraken met provincies, gemeenten, corporaties en marktpartijen over het opvoeren van het tempo, nieuwbouw en betaalbare woningen. Deze afspraken zijn niet vrijblijvend.
Ook het wettelijk instrumentarium wordt aangescherpt. De huidige wetgeving geeft al verschillende mogelijkheden, maar aanvullend wordt wetgeving voorbereid om de regie op volkshuisvesting verder te versterken.

Woningbouw

Van de 900.000 woningen die tot en met 2030 gebouwd worden, moeten 600.000 woningen betaalbaar zijn. Hiervan zijn 350.000 woningen middenhuur en betaalbare koop en 250.000 sociale huurwoningen. Naar verwachting worden vanaf 2024 jaarlijks 100.000 woningen gebouwd, waarvan (op termijn) jaarlijks 15.000 flexwoningen en 15.000 tot woning getransformeerde winkels en kantoren.

Het realiseren van een woning moet efficiënter en sneller: het bouwtempo moet worden opgevoerd. Daarvoor versnellen we de doorlooptijd van het proces: van plan tot realisatie. Daarnaast benutten we de mogelijkheden voor het verkorten van het planproces en is aandacht voor de capaciteit. Innovatieve technieken worden bevorderd, zoals conceptueel en industrieel bouwen.

Er wordt ingezet op 7 verstedelijkingsregio’s, waarbinnen onder meer op grootschalige woningbouwlocaties tot en met 2030 zo’n 600.000 van de 900.000 woningen gebouwd moeten worden. Naast voldoende woningen op de juiste plek, is er ook expliciete aandacht voor de betaalbaarheid en de kwaliteit. Hierbij moeten ook voldoende woningen gebouwd worden voor aandachtsgroepen en ouderen.

Voor de inzet op woningbouw is 1,75 miljard euro beschikbaar voor de woningbouwimpuls en grootschalige woningbouwlocaties en 388 miljoen euro voor het aanpakken van knelpunten en de inzet op aandachtsgroepen en ouderenhuisvesting. Daarnaast is er 7,5 miljard euro beschikbaar voor infrastructuur voor het ontsluiten van woningbouwlocaties en wordt de verhuurderheffing afgeschaft.

Betaalbaar

Mensen moeten kunnen wonen in een huis dat past bij hun wensen en financiële mogelijkheden. Naast de inzet op twee derde betaalbare nieuwbouw, moet iedere gemeente zijn eerlijke aandeel nemen in sociale huisvesting. Het streven is om ten minste 30 procent van de woningvoorraad te laten bestaan uit sociale huurwoningen. Daarnaast zet het kabinet zich in om het aantal mensen met te hoge woonlasten te verminderen, onder meer door gericht de middenhuur te reguleren. Corporaties krijgen meer ruimte voor het bouwen van middenhuurwoningen en om te investeren in de leefbaarheid.

'Aandachtsgroepen'

Personen uit aandachtsgroepen zoals dak- en thuisloze mensen, studenten, statushouders en arbeidsmigranten, komen extra in de knel bij het ontbreken van een passende betaalbare woning. Er zijn weinig exacte cijfers over de omvang van de verschillende aandachtsgroepen. In het rapport “Een thuis voor iedereen” is wel een beeld gegeven dat inmiddels deels geactualiseerd kan worden.6 Het gaat allereerst om ruim 500.000 arbeidsmigranten. Dat aantal zal naar verwachting stijgen door vergrijzing en krapte op de arbeidsmarkt. Daarnaast zijn er volgens het CBS ongeveer 32.000 dak- en thuisloze mensen. Er is verder een jaarlijks variabele stroom statushouders: de taakstelling voor te huisvesten statushouders in 2021 was 24.500. Er zijn daarnaast zo’n 500.000 uitwonende studenten. Een aparte aandachtsgroep zijn mensen voor wie woonwagenbewoning onderdeel van de culturele identiteit is. Dit betreft een groep van 60.000 á 70.000 mensen. Het aantal mensen met sociale en/of medische urgentie en het aantal mensen dat uitstroomt uit een zorginstelling ten slotte is zeer divers en moeilijk te bepalen. Voor mensen uit aandachtsgroepen is een thuis meer dan alleen een huis. Ondersteuning, zorg en welzijn zijn ook belangrijk. De woningen moeten bovendien passen bij wat mensen nodig hebben.

Leefbaarheid onder druk

De leefbaarheid van verschillende wijken is de afgelopen jaren onder druk komen te staan, zo blijkt uit onder meer de Leefbaarometer (zie onderstaande figuur ). Een aantal kwetsbare gebieden in de Nederlandse steden heeft te maken met een concentratie en stapeling van – per gebied uiteenlopende – problemen op het gebied van onderwijs, werkloosheid, armoede, gezondheid, de kwaliteit van de woon- en leefomgeving, veiligheid en georganiseerde en ondermijnende criminaliteit.

Het gaat om zestien stedelijke vernieuwingsgebieden waar in totaal ongeveer één miljoen mensen wonen. Voorbeelden zijn Rotterdam-Zuid, Amsterdam Zuidoost, Heerlen-Noord, Arnhem Oost, Den Haag Zuid-West en Leeuwarden Oost.

Kwetsbare wijken

De effecten van de corona-pandemie manifesteerden zich juist in kwetsbare gebieden in volle hevigheid. Er is een groeiende kloof tussen gebieden in steden waar het goed gaat en gebieden die achteruitgaan. De situatie in kwetsbare gebieden kenmerkt zich door de aanwezigheid van een slechtere (vooral particuliere) woningvoorraad en kwaliteitsarme openbare ruimte. Ook zien we in deze wijken vaak een lagere gemiddelde levensverwachting van de bewoners, een achterblijvende vaccinatiegraad en veel huishoudens met problematische schulden. En we zien dat jongeren er door het ontbreken van perspectief in de georganiseerde en ondermijnende criminaliteit terechtkomen. Het heeft er veel van weg dat geboren worden in een kwetsbare wijk een negatieve invloed heeft op de rest van je leven.

18,8 miljoen mensen in 2035

In de komende jaren zal de bevolking blijven groeien en het aantal huishoudens toenemen. Uit prognoses van het CBS blijkt dat de bevolking zal groeien van circa 17,5 miljoen mensen in 2021 naar 18,3 miljoen in 2030 en 18,8 miljoen in 2035. Ook het aantal huishoudens neemt toe van ruim 8 miljoen in 2021 tot bijna 8,9 miljoen in 2035.Hierbij is wel sprake van verschil in groei tussen de verschillende regio’s in Nederland. De grote steden en randgemeenten groeien naar verwachting het sterkst, in plattelandsgemeenten is de groei het kleinst of wordt zelfs een daling van de bevolking verwacht.

De bevolking verandert ook van samenstelling. We worden relatief ouder en ook het aantal alleenstaanden (met name onder ouderen) neemt toe, van 3,15 miljoen (39 procent) nu tot 3,62 miljoen in 2035. Ouderen zijn niet alleen vaker alleenstaand, maar wonen bovendien langer thuis. Daardoor is er meer behoefte aan geschikte woningen voor ouderen. Ouderen blijven nu vaak ongewild wonen in de woning waarin ze met hun gezin woonden, omdat er weinig alternatieven zijn. Dit remt de doorstroming en beperkt daarmee de mogelijkheden voor starters om een gezinswoning te betrekken.

Zonder centrale sturing en programmering komen mensen lokaal in de knel

Er wordt niet automatisch gebouwd naar de behoefte aan betaalbare en geschikte woningen. Voor zowel nieuwe woningen als de bestaande woningvoorraad gaat het om woningen die geschikt zijn voor lage en middeninkomens, aandachtsgroepen en ouderen en om een eerlijke verdeling over gemeenten, wijken en buurten. De afgelopen jaren heeft het grotendeels ontbroken aan centrale sturing op de woningbouwopgave.

Verder concurreren aandachtsgroepen vaak met elkaar en met reguliere woningzoekenden om dezelfde schaarse woningen. Er is gebrek aan spreiding van aandachtsgroepen over de gemeenten in de regio. Daarbij komt te veel terecht bij centrumgemeenten, met name in bepaalde kwetsbare gebieden. De ontoereikende samenwerking tussen overheden en maatschappelijke organisaties die in deze gebieden werkzaam zijn, vergroot de problematiek en geeft risico’s voor de toekomst.

Stijgende prijzen en lage rente leiden tot verkeerde prikkels en ongelijke kansen

De stijging van de prijzen van koopwoningen wordt gevoed door de lage rente, het woningtekort en de economische groei. Door de historisch lage rente kunnen mensen per saldo meer betalen voor een woning. Dat leidt tot hogere prijzen.

In toenemende mate ontstaan er verschillen in de kansen van mensen op de woningmarkt. Mensen met een koopwoning hebben de mogelijkheid om te profiteren van overwaarde op de huidige woning door gestegen prijzen, waar mensen zonder een koopwoning dat niet hebben. Mensen die op zoek zijn naar een grotere woning, bijvoorbeeld vanwege gezinsuitbreiding, of naar een woning in een kraptegebied staan op achterstand ten opzichte van mensen die daar al een woning hebben. De stijgende huizenprijzen hebben ook effect op de huurmarkt. Door het lage rendement op spaargeld en door lage financieringskosten en belastingheffing is beleggen in vastgoed een lucratief verdienmodel met een beperkt risico.

Beleggers

Met hun grotere financiële armslag kunnen beleggers meer bieden dan starters of doorstromers. Door de schaarste aan woningen kunnen er hoge huren worden gevraagd. Daardoor kunnen mensen met een middeninkomen steeds moeilijker aan een betaalbare huurwoning komen. Het verschil tussen de huren in de sociale sector en de vrije huursector wordt groter.

Versterken regie volkshuisvesting

De overheid herneemt de regie op de volkshuisvesting, waarbij het Rijk vaker dan in het verleden de lijnen uitzet en normen stelt. Regie nemen betekent echter niet: het vraagstuk zelfstandig oplossen. Medeoverheden spelen, samen met het Rijk, een belangrijke rol in de volkshuisvesting. Met hen, maar ook met corporaties, de Woonbond en marktpartijen, maken we afspraken over de realisatie en kwaliteit van nieuw woonaanbod, de doorlooptijd van die realisatie en betaalbaarheid. Hierbij wordt vastgelegd hoe nationale doelen zullen doorwerken in regionale afspraken, hoe deze in lokale prestatieafspraken landen en op welke manier bijgestuurd kan worden.

Prestatieafspraken

Het kabinet koppelt de afschaffing van de verhuurderheffing aan afdwingbare prestatieafspraken. De opgaven waar de corporaties tot 2030 voor staan, zijn in het coalitieakkoord en in deze agenda al op hoofdlijnen beschreven en gaan over beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van woningen. Die nationale opgaven gaan we voor de zomer vastleggen met vertegenwoordigers van corporaties, de Woonbond, gemeenten en provincies. Na deze bestuurlijke afspraken zal het wetsvoorstel tot afschaffen van de verhuurderheffing in september bij uw Kamer worden ingediend. De nationale opgaven worden doorvertaald in regionale afdwingbare prestatieafspraken. Daarbij is aandacht nodig voor regionale verschillen in opgaven en middelen, waarbij we projectsteun zullen inzetten om die zo nodig te overbruggen.

Corporaties en de volkshuisvestelijke opgaven

De afschaffing van de verhuurderheffing stelt corporaties in staat om de volkshuisvestelijke opgaven die in deze agenda worden genoemd te realiseren. Corporaties kunnen zo hun brede maatschappelijke taak weer vervullen. Zij zijn er niet alleen om de groepen met de laagste inkomens te huisvesten in sociale huurwoningen van goede kwaliteit, maar spelen ook een actieve rol in het verbeteren van de betaalbaarheid, het verduurzamen van de bestaande voorraad, het huisvesten van middeninkomens en het verbeteren van de kwaliteit van woningen en de woon- en leefomgeving in wijken en buurten.

Verder maatregelen zijn: