Woningbouwsubsidies helpen vooral grondbezitters

23 februari 2025 door een van onze redacteuren

Woningbouwsubsidies hebben bij stijgende huizenprijzen, zoals nu het geval is, maar beperkt effect op de hoeveelheid woningen die gebouwd wordt. Ook bestaat er een groot risico dat subsidies de grondprijzen opdrijven. Dat blijkt uit onderzoek van het Centraal Planbureau (CPB). Tegelijkertijd kunnen subsidies wel helpen in situaties waar de bouw anders niet rendabel is.

Ongeacht het beleidsdoel is er een risico dat de subsidie bij de grondeigenaren terechtkomt. Het risico dat de subsidies neerslaan bij grondeigenaren of onbedoelde effecten hebben, wordt verminderd als er flankerend grondbeleid wordt ingevoerd. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een planbatenheffing. Een planbatenheffing kan ervoor zorgen dat de overheid waardestijging van grond die verbonden is met een gebiedsontwikkeling af kan romen. Hierdoor is het ook mogelijk om prijsstijgingen van de grond die door de subsidie ontstaan af te romen, en is er minder risico dat subsidies neerslaan bij grondeigenaren.

Het CPB heeft gekeken hoe subsidies in de huidige situatie de bouw van huizen zou kunnen stimuleren of versnellen. Ook werd onderzocht hoe de samenstelling van het woningaanbod erdoor beïnvloed zou kunnen worden. Het onderzoek is geen evaluatie van bestaande subsidies, maar biedt overwegingen bij het vormgeven van subsidiebeleid voor woningbouw. Het huidige kabinet trekt de komende jaren 5 miljard euro uit voor een verdere intensivering van woningbouw.

Beperkt effect in huidige markt

Subsidies zijn alleen effectief als de hogere opbrengsten voor ontwikkelaars uiteindelijk ook kunnen leiden tot meer bouw. Maar ontwikkelaars zijn in Nederland ook bij hogere prijzen vaak niet in staat snel meer woningen te produceren. Dit komt doordat de ruimte in Nederland beperkt is en de regelgeving complex. Hierdoor is ook de effectiviteit van subsidies op de bouwproductie naar verwachting gering.

Hogere grondprijzen

De huidige beperkte reactie van woningbouw op prijsstijgingen vergroot het risico dat subsidies voornamelijk resulteren in hogere grondprijzen. In dat geval komen de subsidies vooral terecht bij grondbezitters, in plaats van woningzoekenden. Om dit risico te verminderen en de doelmatigheid van subsidies te verbeteren is het raadzaam subsidies te combineren met aanvullend grondbeleid. Bijvoorbeeld door de waardestijging te belasten met een heffing voor grondeigenaren.
Daarnaast is het belangrijk dat duidelijk is dat subsidies tijdelijk zijn, omdat tijdelijke subsidies minder effect hebben op de grondprijzen dan structurele subsidies. Dit komt doordat subsidies, waarvan verwacht wordt dat ze ook in de toekomst beschikbaar zijn, structureel de waarde van grond verhogen.

Kansrijkere subsidies

In de huidige opgaande woningmarkt kunnen subsidies vooral helpen in situaties waar de bouw niet rendabel is. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer gereguleerde huren de bouwkosten niet dekken, terwijl er wel voldoende vraag naar de woningen is. Ook kunnen subsidies helpen wanneer gemeenten onvoldoende middelen hebben om bij te dragen aan de benodigde publieke voorzieningen zoals wegen. In dergelijke situaties kan een subsidie, die het verschil tussen kosten en opbrengsten overbrugt, de bouw stimuleren.

Ook subsidies die gericht zijn op het veranderen van de samenstelling van de woningvoorraad, kunnen effectief zijn. Door bijvoorbeeld te sturen op kleinere woningen die minder ruimte in beslag nemen, kan dit ook tot een toename van het totale woningaanbod zorgen. Dit is bijvoorbeeld het geval bij subsidies voor splitsingen en optoppen.

Huidige opgaande markt

Als er een neergaande markt is, zijn woningbouwsubsidies effectiever. Subsidies kunnen in dat geval ervoor zorgen dat bouwprojecten toch doorgang vinden. Subsidies in de huidige opgaande markt zullen de bouwcapaciteit minder opschalen. Tenzij je ze dus inzet voor kleinere of woningen in de sociale huursector.

Meer info: De effecten van subsidies op de woningbouw