zondag 5 juli 2020

webZine over stad, cultuur
en wereld

€Opeten’ huis niet snel aan te bevelen

16 november 2015 (door Hans Roodenburg)
Ongetwijfeld zijn er in Rotterdam en omgeving tienduizenden huishoudens die in een koophuis wonen met overwaarde of zelfs lastenvrij (vooral ouderen).
Ooit komt bij hen de vraag op of zij die vrije overwaarde in de woning moeten effectueren.


Eigenlijk is het advies om het niet te doen omdat financiers en banken de kassa laten rinkelen bij de diverse mogelijkheden zoals een krediethypotheek en verzilverd wonen.

Kosten
De kosten voor het opnemen van het vrije kapitaal zijn erg hoog en staan niet in verhouding tot het verhuizen naar een kleiner (goedkoper?) appartement of een comfortabeler ander huis zonder bijvoorbeeld de last van een grote tuin.
Zeker als ouderen erfgenamen kinderen (of goede doelen) hebben, kan men beter afwachten tot de tijd rijp is om in te grijpen. In veel gevallen hebben zij wel een testament nodig. Daarvoor zijn notarissen. De kosten daarvoor vallen – zeker als je kijkt om welke bedragen het gaat – mee. Bovendien zullen goede notarissen de beste en de fiscaal aantrekkelijkste manier voor nalaten uitzoeken.
Alleen als een oudere heg noch steg heeft en zijn kapitaal niet wil nalaten aan een goed doel is misschien het ‘opeten’ van de overwaarde van het huis een mogelijkheid om te cashen of om luxe artikelen aan te schaffen. Maar let wel: de kredietrente moet, ondanks dat die op het ogenblik laag is, niet worden onderschat.

Voor ouderen, die wat gemakkelijker willen gaan wonen, is het raadzamer om een luxe appartement in de vrije huursector te nemen of te kopen door de overwaarde in het bestaande huis mee te nemen in een nieuwe hypotheek.Voorbeelden
Enkele voorbeelden. Wil een oudere in het eigen huis tot mogelijk overlijden blijven wonen en dat terug huren, dan is een optie het Zilver Wonen Fonds. Bij de naam ‘fonds’ moet men niet denken dat het een hulpinstelling is. Zij is en blijft commercieel gericht.
Stel dat je huis lastenvrij is en daardoor een potentiële overwaarde heeft van twee ton. Dan krijg je 160.000 euro ofwel 80 procent uitgekeerd. Maar daarna moet je wel huur gaan betalen. Per maand praat je dan al gauw over een huurbedrag van ruim 900 euro dat bovendien per jaar wordt verhoogd met de inflatie van de consumentenprijsindex.
Toegegeven, het is natuurlijk wel een stuk minder dan de schuldrente bij hoge kredieten voor luxe artikelen zoals een auto. Het Zilver Wonen Fonds draait wel op voor onderhoud aan het huis en voor bepaalde verzekeringen. Wel stelt het fonds een aantal voorwaarden over de kwaliteit van het huis bij het aangaan van een dergelijk contract. Het heeft dus alleen maar zin als iemand zijn eigen huis wil opeten voordat men het loodje legt.

Oplopende schuld
Natuurlijk biedt de (commerciële) markt mogelijkheden om niets per maand te betalen. Die kosten komen dan bij je schuld die nogal hard oploopt. Eigenlijk is dat alleen aan te raden als men denkt dat men nog slechts een paar jaar te leven heeft of als men denkt opgenomen te moeten worden in een verzorgingshuis of verpleeghuis. Hoe kun je dat inschatten? Maar in dit geval geldt weer: kun je niet beter nalaten of zelfs alvast schenken aan je erfgenamen?
Het gaat hierbij om een zogeheten ‘krediethypotheek’ waarbij je maximaal ongeveer de helft van de overwaarde mag lenen, inclusief de oplopende rente. Als je de maximumschuld bereikt, dan loop je de kans dat je je woning moet verkopen om de kredietverstrekker zijn ‘winst’ te laten pakken.
Daar staat tegenover dat sommige banken op het ogenblik een heel lage rente in rekening brengen. In de markt zien we zelfs een variabele rente van omstreeks 2,5 procent. Krijgt men een ton uitgekeerd dan komt er per jaar ‘slechts’ 2500 euro bij de oplopende schuld. Plus nog eenmalig enkele duizenden euro’s aan bemiddelings- en notariskosten.

Misschien is het in sommige gevallen beter alvast te 'schenken' aan de erfgenamen.Levensverwachting
We hebben uitgerekend dat het voor mensen die niet lang te leven hebben – en weinig willen nalaten - een goede zaak is als ze hun eigen huis willen opeten bij een overwaarde van minstens 2,5 ton. In alle andere gevallen valt het niet aan te bevelen.
Voor ouderen, die wat gemakkelijker willen gaan wonen, is het raadzamer om een luxe appartement in de vrije huursector te nemen of te kopen door de overwaarde in het bestaande huis mee te nemen in een nieuwe hypotheek.
Overleg met de eigen kinderen als men daarmee nog goed omgaat. De ontwikkelingen en opleidingen van hen nemen toe. Méér dan vaak de ouderen mans zijn. Voor degenen die helemaal geen adviseurs hebben, zijn er in de markt commerciële partijen genoeg waarbij men wel moet opletten dat het geen ‘graaiers’ zijn.

Aanbod
Een moeilijkheid is dat het aantal vrije luxe appartementen – zeker wat betreft met vrije huurprijzen onder de duizend euro per maand inclusief servicekosten – nogal aan de lage kant is. Zeker in Rotterdam en omgeving.
Misschien moeten solide beleggers zich hierop meer richten. Een probleem is dat woningbouwverenigingen en zelfs commerciële vastgoedmaatschappijen in ellenlange procedures raken over dergelijke plannen. Bovendien trekt de bouwmarkt – en daarmee de prijzen voor nieuwe projecten – aan. Gemeenten willen dikwijls een graantje meepikken door hun grondprijzen weer te verhogen.

Iedereen kijkt verwachtingsvol naar politieke besluiten hierover van kabinet, provincies en gemeenten. Maar ook zij kunnen geen ijzer met handen breken. Hoewel er zo langzamerhand wel beweging komt. Maar zeker de ouderen die hoge nood hebben kunnen daarop niet wachten.

Deel dit bericht met je vrienden!

De toekomst is vandaag, de geschiedenis wordt morgen geschreven

Vandaag&Morgen is een uitgave van Stichting Third Road. Steun onze verslaggeving op NL55 INGB 0009 2593 29 t.n.v. Stichting Third Road