woensdag 20 januari 2021

webZine over stad, cultuur
en wereld

Odeon in de Gouvernestraat in het Oude Westen. Foto V&M

Gemeente laat opnieuw 'Het Rotterdams Woongenootschap' vallen

10 januari 2021 (Joke van der Zwaard)

Voor de tweede keer kan Het Rotterdams Woongenootschap zijn tekeningen en berekeningen in de prullenbak gooien. De gemeente kiest ook voor de Odeonlocatie voor een reguliere ontwikkelingspartner. Waar liggen in Rotterdam nog kansen voor een wooncoöperatie die betaalbare huurwoningen wil bouwen met en voor huishoudens met een modaal inkomen?

Huizenprijzen naar idiote hoogten

Er zijn in Rotterdam niet alleen te weinig sociale huurwoningen, ook voor huishoudens die vanwege hun gezamenlijke inkomen net niet in aanmerking komen voor sociale woningbouw, is het bijna onmogelijk om aan een geschikte betaalbare huurwoning te komen. Doordat huizen momenteel favoriete beleggingsobjecten zijn, worden de koopprijzen tot idiote hoogte opgedreven en daar horen weer hoge huren bij. In mijn straat in het Oude Westen werd net een bovenwoning, die een aantal jaren geleden voor ongeveer een ton door de woningcorporatie werd verkocht, voor 340.00 euro doorverkocht aan een kleine belegger, mogelijk de vader van een van de drie studenten die er nu wonen. Een drie/vierkamer-portiekwoning brengt als studentenwoning in Rotterdam momenteel 1200 tot 1400 euro huur per maand op. Ontwikkelaars bouwen in de stad het liefst dure ‘micro-appartementen’.

Woningen uit de speculatiegekte halen

Als dit ‘de markt’ is, wat doe je dan als gemeente om gezinnen met een middeninkomen in je stad te houden? Je omarmt initiatieven die woningen uit de speculatiegekte halen. Bijvoorbeeld ondernemingen zonder winstoogmerk die woningen willen bouwen om ze op kostprijsbasis te verhuren. Zoals Het Rotterdams Woongenootschap: een coöperatie van huurders die samen eigenaar van nieuw te bouwen woningen worden. Dat bouwen organiseren ze zelf, dat scheelt geld. In het complex plannen ze gemeenschappelijke voorzieningen, dat scheelt ruimte in de woningen. Elke huurder moet kapitaal inleggen, 20.000 tot 30.000 euro per woning, samen 10% van de productiekosten. Willen mensen dat? En wie kunnen dat? 

Mensen die ook een vader (of moeder) hebben met onrendabel geld op de bank? Laten we het op een paar plekken uitproberen, besloot de gemeente.

Niche in de woningmarkt

De gemeente ziet coöperatieve woonvormen vooralsnog als een ‘niche’ in de woningmarkt, maar het werd vastgelegd in het collegeakkoord gemeente Rotterdam 2018-2022; en nog eens in het gemeentelijke Actieplan Middenhuur en Coöperatief Wonen. Allebei geaccordeerd door de gemeenteraad. En zo kwam Het Rotterdamse Woongenootschap (vanaf nu HRW) aan tafel te zitten met woningcorporatie Woonstad Rotterdam om ieder een appartementencomplex te ontwikkelen op de Odeonlocatie in het Oude Westen.

Het was duidelijk een gearrangeerd huwelijk. Formeel kwam er wel een bouwtekening uit, maar informeel maakte een daarbij betrokken medewerker van Woonstad Rotterdam tegen mij en anderen schampere opmerkingen over die club zonder geld die voor een dubbeltje op de eerste rang wil zitten. Waar slaat dat op?

Grondprijs politiek twistpunt

HRW moet 90% van het benodigde geld bij banken en fondsen lenen. Vooral de dekking van de ontwikkelkosten is ingewikkeld. Daarnaast, en dat is een politiek twistpunt, kunnen en willen ze niet de hoge grondprijs betalen die de gemeente terecht aan commerciële ontwikkelaars en beleggers vraagt. Ze kunnen het niet, omdat de woningen dan te duur worden. Afgesproken is: 750 tot 1150 euro. Ze willen het niet, omdat de woningen die zij willen bouwen, niet bedoeld zijn om mee te speculeren, maar om in te wonen. Ze hebben geen beleggingswaarde, alleen gebruikswaarde. Ze worden namelijk niet verkocht, ook niet op termijn. Als huurders vertrekken, krijgen ze hun inlegkapitaal plus inflatiecorrectie mee, en gaat de woning naar de volgende huurder, die ook weer kapitaal inlegt. Er komen ook geen huurverhogingen, eerder huurverlagingen naarmate leningen en hypotheken zijn afgelost. Dat is de essentie van dit alternatief voor de reguliere woningmarkt dat de gemeente zou uitproberen.

Tekeningen de prullebak in

Uiteindelijk wil de gemeente dat toch niet. Terwijl de verantwoordelijke ambtenaar Annet Akkerma op de INTI-conferentie ‘Taking Back Housing’ in oktober ‘20 iedereen met ideeën voor coöperatief wonen opriep om zich bij haar te melden, kon HRW een paar weken later zijn tekeningen en berekeningen voor de Odeonlocatie in de prullenbak gooien. De gemeente houdt vast aan de grondprijs gebaseerd op te verwachten speculatiewinsten van commerciële ontwikkelaars en laat daarom HRW én de groep voor en met wie zij wil bouwen vallen. Het besluit om met de ‘pilot Odeon’ te stoppen nam wethouder Kurvers in overleg met bestuurder Molenaar van Woonstad. Gaat Woonstad nu zowel de sociale huurwoningen als de vrije huurwoningen bouwen?

Woningcorporaties gaan ‘marktconform’

Vanaf 1 januari 2021 kunnen woningcorporaties makkelijker middenhuurwoningen (tot 1000 euro huur) bouwen, omdat voor drie jaar de verplichte ‘marktverkenning’ wordt afgeschaft. Ze hoeven niet meer te onderzoeken of er geïnteresseerde particuliere partijen zijn, maar kunnen op gelijkwaardige basis bouwplannen voorleggen. Maar dat zullen op de Odeonlocatie niet de ruime gezinswoningen van 70 tot 110 m2 zijn die HRW voor ogen had. Sinds de jaren ’90 verhuren de woningcorporaties ‘marktconform’. Niet ver van Odeon bood Woonstad onlangs een vierkamerwoning te huur aan voor 1400 euro; een opgeprijsde sociale huurwoning met simpele stadsvernieuwingsinrichting. Worden het dus kleine, dure appartementen, zoals er honderden te vinden zijn in het centrum, of hebben Kurvers en Molenaar een list bedacht? Gaan collectieve voorzieningen als logeerstudio’s en een wasserette sneuvelen? Blijft de fietsenstalling met werkplaats, of komt er in het tweede gebouw nu ook een autogarage? Wat in ieder geval verloren gaat, is een groep huurders die samen over het geheel nadenkt en verantwoordelijk blijft. Het wordt business as usual: een huisbaas met huurders.

'Zelforganisatie' in de volkshuisvesting: 120 jaar oud

En wat moet HRW nu? Afwachten of de verkiezingen een progressiever gemeentebestuur oplevert, of het moment waarop de gemeente gaat vinden dat Rotterdam niet achter kan blijven bij andere steden die wel (betaalbare) plekken ter beschikking stellen aan wooncoöperaties? Misschien helpt het om even historisch uit te zoomen. Dit conflict bestaat namelijk al 120 jaar, sinds de invoering van de eerste Nederlandse Woningwet in 1901, waarin besloten werd dat de overheid zich via subsidies, gunstige leningen en regels met de volkshuisvesting ging bemoeien. Op dat moment bestonden er in Nederland ruim honderd coöperatieve woningbouwverenigingen van arbeiders en een even groot aantal filantropische woonverenigingen opgezet door rijke notabelen. Geïnspireerd door voorbeelden uit het buitenland; en reacties op explosieve huurstijgingen door woningnood en vastgoedspeculatie, onmenselijk slechte huisvesting van de stedelijke onderklasse en (de filantropen) angst voor verloedering en opstand. Door de ambtelijke uitwerking van de Woningwet, die niet meer door het parlement hoefde te worden goedgekeurd, kwamen deze woonverenigingen niet in aanmerking voor overheidsondersteuning. Er zat namenlijk een element van winstdeling of sparen voor eigen woning in, en de verenigingen wilde niet de geëiste ‘marktconforme’ huren wilde vragen en/of ze wilden bestuurlijk autonoom blijven.

Maatschappij voor Volkswoningen

Vervolgens werden er corporaties opgericht die geheel toegesneden waren op de Woningwet. Zoals de Maatschappij voor Volkswoningen, later omgedoopt tot Nieuwe Unie en weer later tot Woonstad Rotterdam, die in 1909 door een notaris en een wijnhandelaar werd opgericht. De coöperatieve en filantropische woonverenigingen overleefden het niet zonder overheidssteun; de corporaties functioneerden als semi-overheidsinstellingen (zie deze publicatie). Vanaf 1970 ontstonden door gemeentelijk woningaankoopbeleid en fusies grote corporaties, die in 1995 financieel zelfstandig werden. Na een aantal financiële misstappen (waaraan Woonstad Rotterdam zich niet bezondigde) werden in 2015 de touwtjes weer aangehaald door een minister die de sociale huursector wilde minimaliseren.

Op dit moment staan nogal wat pijlers van het gebouw van de Nederlandse woningcorporaties ter discussie. Ik noem er, in staccato, vier :  

  • De door de overheid opgelegde verhuurdersheffing, die de financiële armslag van corporaties om te bouwen aanzienlijk beperkt.
  • De marktconforme huren, die tot armoedeproblemen leiden; en tot een vastgelopen huurwoningmarkt omdat mensen blijven zitten waar ze zitten. 
  • De inkomensgrenzen, waardoor huishoudens met een iets meer dan modaal inkomen tussen wal (sociale woningbouw) en schip (vrije huursector) belanden. 
  • De positie van de huurders, waarvoor formeel wel medezeggenschapsorganen bestaan, maar die in de praktijk overvallen worden met sloop- en renovatieplannen. Daarmee samen hangt het besef dat een succesvolle energietransitie niet zonder betrokkenheid van de bewoners kan. 

Op sommige terreinen is de praktijk al aan het schuiven, zoals kortingen op verhuurdersheffingen, verruiming van inkomensgrenzen, vormen van zelfbeheer, de al genoemde opschorting van de marktverkenning en succesvolle bewonersacties tegen sloop. Sinds kort heeft Woonstad Rotterdam – voor zover ik weet voor het eerst – een klantenraad die serieus werk maakt van haar taak als vertegenwoordiging van huurders. Systeemveranderingen vergen meer tijd, maar twee jaar geleden publiceerde een groep woningcorporaties een pleidooi voor kostprijshuren

De ‘Wasbar’, een wasserette-café in Gent. Foto uit de projectpresentatie van Het Rotterdamse Woongenootschap.

'Andere' vormen van projectontwikkeling

Die discussies en veranderingen zouden voor HRW een kans kunnen zijn om met haar kennis en ideeën binnen dit veld een plek te veroveren. Ja, dat heeft iets weg van ‘de lange mars door de instituties’, daar moet je zin in hebben. Maar feitelijk heeft HRW tot nu toe veel tijd en energie besteed om dat richting gemeente Rotterdam te doen. Hun plannen werden toegeschreven naar het huidige gemeentebeleid om daar aan tafel te kunnen zitten. Dat mislukte tot twee keer toe en de woningcorporatie keek toe, terwijl bij het opnemen van wooncoöperaties in de Woningwet van 2015 met name gedacht werd aan huurders van sociale woningen die als collectief hun woningen in zelfbeheer nemen.

Aantrekkelijk voor bredere groep 

Met het uitbesteden van het beheer (onderhoud en verhuringen) aan collectieven is bij woningcorporaties al enige ervaring. Zou het uitbesteden van de ontwikkeling van een complex ook kunnen?  De Woningwet voorziet in coöperaties met een mix van bewoners van sociale huurwoningen en bewoners met een hoger inkomen. Door zich op deze mogelijkheden te richten, zou HRW zichzelf uit de specifieke niche van woningzoekenden halen die zij nu met die vereiste kapitaalinleg trekt. Het klushuizen- en CPO-publiek [red. Collectief particulier Opdrachtgeverschap], om ze even kort te typeren. Terwijl die ruime woningen en collectieve voorzieningen voor een bredere groep aantrekkelijk zouden kunnen zijn.

Hoe verder? 

Corporatie en coöperatie hebben elkaar iets te bieden en samen krijgen ze misschien meer voor elkaar bij de gemeente. En ik ben geen toekomstvoorspeller, maar misschien is het ook wel duurzamer, want hoe aantrekkelijk is deze financiële formule met inlegkapitaal als er weer wat meer te kiezen is. Kortom, het deugt absoluut niet dat wethouder en ambtenaren democratisch genomen besluiten over het uitproberen van wooncoöperaties tegenwerken. Het is maar zeer de vraag of Woonstad Rotterdam binnen haar eigen financiële wetten in staat is om op de Odeonlocatie iets anders te bouwen dan het type kleine appartementen dat er al in overvloed is. Maar HRW kan deze mislukking benutten om de veranderende wereld om zich heen weer eens opnieuw te bekijken en andere aansluitingen te zoeken.

Noot van de auteur: Met dank aan Klaas Hekman en Arnold Reijndorp voor hun commentaar.  

 

Zie ook:

Deel dit bericht met je vrienden!