Rotterdam Vandaag & Morgen - De meest Rotterdamse krant van Rotterdam

Ook gemeenten die behoorlijke inkomsten hebben door gronduitgifte of huurpacht krijgen een zware dobber in hun exploitatierekening. Vaak gebruiken ze hoge inkomsten daaruit om sociale woningbouw mede te financieren.

De leegstand neemt al jaren toe. Vooral in kantoren en bedrijfsgebouwen die op verkeerde plaatsen staan en die verouderd of zelfs verpauperd zijn.

Volgens het meest recente cijfer (per 1 januari 2011) staat 10,2 procent van de regionale kantorenmarkt Rotterdam leeg. Het kan sinds die tijd alleen maar erger zijn geworden gezien de stagnerende economie.

Een geluk bij een ongeluk is dat de Rotterdamse regio nog niet eens het slechtst af is in Nederland waar de verschillen erg groot kunnen zijn. Gemiddeld in Nederland staat namelijk 16 procent leeg. In het nabije en concurrerende West-Brabant is het vaak nog erger. Met name in Breda waar bijna eenderde van de kantooroppervlakte leeg staat.

,,De kantorenmarkt wordt nu aan twee zijden geraakt,’’ schrijft DTZ Zadelhoff, Nederlands grootste vastgoedadviseur. In zijn vorige maand uitgekomen vastgoedvisie 2012 wordt duidelijk geconstateerd dat aan de gebruikerszijde van de markt minder vraag is. ,,Bovendien worden veel organisaties kleiner en laten bij herhuisvesting steeds meer meters achter. Daardoor hebben we te maken met een structureel overaanbod. Het gevolg is dat huurprijzen dalen.’’

De gemeenten in de regio Rotterdam kunnen dus hun borst nat maken in hun plannen.

Opnieuw terreinen en gronden lucratief beschikbaar stellen aan de projectontwikkelaars en de investeerders van vastgoed lijkt de totale markt helemaal te gronde te richten. Beter kunnen bestaande panden sterk worden gemoderniseerd en waar mogelijk verbouwd tot huisvesting van mensen (luxe appartementen, flats voor jongeren en studenten en misschien zelfs wel tot seniorencomplexen). Is dat financieel niet haalbaar dan resteert nog één oplossing: sloop en totale nieuwbouw. Met het laatste zijn de financiële consequenties heel groot, voor zowel beleggers als gemeenten.

In de regio Rotterdam heeft Capelle aan den IJssel de grootste leegstand (15 procent). Merkwaardig genoeg daalde in 2010 de leegstand in Schiedam en Vlaardingen.

Binnen de gemeente Rotterdam kent de kantorenlocatie Brainpark en omgeving relatief gezien de grootste leegstand: ruim een kwart van de voorraad is niet bezet.

Daarnaast is er relatief veel leegstand in het centrum (Central District) en Rotterdam Oost met percentages van 18,5 procent. De leegstand is relatief laag in het havengebied (2,1 procent), bij de Alexanderknoop (4,0 procent) en op de Kop van Zuid (3,2 procent), blijkt uit het Regionaal Kantorenprogramma 2011 van Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam, dS+V en Stadsregio Rotterdam.

DTZ Zadelhoff zet Rotterdam Brainpark overigens in de tweede categorie van ‘kanshebbend aanbod’. Weinig plekken in de Rotterdamse regio worden ‘kansrijk’ geacht voor bezetting. Een belangrijk aspect daarbij is niet alleen het moderne pand maar ook dat er veel voorzieningen in de buurt zijn (stations, winkels, horeca, wonen, gratis parkeervoorzieningen, enz.). Rivium in Capelle aan den IJssel wordt zelfs als ‘kansarm’ omschreven.

Hoewel de overheden niet direct zijn betrokken bij de investeringen – dat is een taak van de marktsector – heeft het beleid van ruimtelijke ordening wel grote invloed op de mogelijkheden voor de vastgoedsector. Volgens DTZ Zadelhoff bestonden overal in Nederland omvangrijke plannen om de kantoorvoorraad uit te breiden. ,,Daarom hebben we

eerder een belangrijke regierol bepleit voor de centrale overheid om gemeenten terughoudender te laten zijn in het beleid voor gronduitgifte.’’

De vastgoedadviseur pleit voor de ontwikkeling van een model om de toekomstige vraag en

aanbod in kaart te brengen. Daarbij ook proefprojecten waarbij de mogelijkheid tot ombouw van kantoorruimte wordt bekeken. En: provincies en gemeente moeten zorg dragen

voor een evenwichtiger verhouding tussen vraag en aanbod in de regio.

De regiogemeenten in het gebied Rotterdam proberen dat te doen. De praktijk is echter weerbarstiger dan de theorie. Want als gemeentelijke inkomsten in het geding zijn, kunnen de belangen van de met elkaar concurrerende regionale overheden nogal uit elkaar lopen.